DAS Invest Rating
Schnelle, relevante und qualitative Kapitalanlagen-Bewertungen
DAS Invest Rating wurde eigens entwickelt, um schnell, relevant und qualitativ Kapitalanlagen zu bewerten. Über 30 Jahre Erfahrung im Bereich der Immobilien und Kapitalanlageberatung sowie gesammelte Fachkenntnisse aus den verschiedenen Immobiliensparten haben zu diesem Ratingverfahren beigetragen. Dennoch war es die Maßgabe, das Rating offen, nachvollziehbar und transparent zu gestalten, so dass Anleger und Immobilieninteressierte dieses Rating selbst nachvollziehen können, um sich so ihr eigenes Urteil bilden zu können. Gleichsam soll das Rating Immobilien unterschiedlicher Sparten, Nutzungsarten oder Baujahre „vergleichbar“ machen. Das Ratingsystem kennt Dezimalstellen mit einer Nachkommastelle im Bereich von 0 bis 5, wobei 0 das schlechteste und 5 das beste Ergebnis ist. Nur wenn die Kapitalanlage durch unser Rating ein gutes Gesamturteil erhält, findet sie den Weg in unser Immobilienangebot.
DAS Invest Rating
Makrolage
Mikrolage
Bausubstanz
Mietausfallrisiko
Immobilienart spezifischer Qualitätsfaktor (IsQ)
Die Faktoren
- Makrolage
- Mikrolage
- Bausubstanz
- Mietausfallrisiko
- Immobilienart spezifischer Qualitätsfaktor (IsQ)
Erläuterung
Die Makrolage (oder auch Makrostandort) bezieht sich auf die Region, die Stadt oder den Stadtteil. Adaptiert ist dies aus der Bewertung institutioneller Investoren im Bereich der Gewerbeimmobilien. Dabei fließen Faktoren wie Einwohnerzahl, demografische Entwicklung, soziale und kulturelle Aspekte, regionale Bedeutung und Alleinstellungsmerkmal sowie die wirtschaftliche und infrastrukturelle Bedeutung des weiteren die prognostizierte Entwicklung als auch die Kaufkraftkennziffer mit ein.
Die Mikrolage (oder auch Mikrostandort) bezieht sich auf die engere Umgebung rund um das Objekt. Adaptiert ist dies -wie auch die Makrolage- aus der Bewertung institutioneller Investoren im Bereich der Gewerbeimmobilien. Dabei fließen Faktoren wie lokale Infrastruktur, Nachbarschaft, Anbindung an Einzelhandel, Erledigungen des täglichen Bedarfs, öffentlicher Nahverkehr, gastronomisches Angebot, etc. mit ein. Die Qualität der direkten Umgebungseinflüsse sowie der Freizeit- und Erholungswert sind hierbei essentiell für die Qualität.
Die Bausubstanz ist ein Begriff, der im Bauwesen als Bezeichnung für den Bestand, also die vorhandene Substanz von Bauwerken Verwendung findet. Hier wird bewertet, wie gut der Bestand im Hinblick auf zukünftig zu tätigende Investitionen ist. Folglich werden Neubauimmobilien, kernsanierte (z.B. Denkmalimmobilien) oder noch im Bau befindliche Bauwerke am besten bewertet, da hier die erwarteten Investitionen in den nächsten Jahren am geringsten eingestuft werden. Gute Instandhaltung der Immobilie und die in den letzten Jahren durchgeführten Maßnahmen fließen ebenso in die Bewertung ein, wie die Qualität der Bauausführung.
Das Mietausfallrisiko ist für den Kapitalanleger von entscheidender Bedeutung. Mietausfälle sind Forderungsausfälle und mindern unmittelbar die Rendite. Nach Schätzungen von Haus & Grund beläuft sich der Mietausfall für Vermieter in Deutschland auf rd. 2,2 Milliarden Euro. Das Mietausfallrisiko ist in den unterschiedlichen Sparten verschieden zu werten, hängt aber in der Regel kausal mit der grundsätzlichen Vermietbarkeit der Immobilie und ggf. vorhandenen Mietgarantien zusammen.
Der IsQ ist der wohl komplexeste Faktor bei der Bewertung der Kapitalanlageimmobilie und wird Aufgrund der komplexen Grundlagen und Bedeutung für das Rating der Kapitalanlage zweifach gewertet. Der IsQ geht gezielt in die einzelnen Merkmale, greift die für die jeweiligen Punkte relevanten Faktoren auf, qualifiziert und faktorisiert sie und macht sie somit messbar. Bei Pflegeimmobilien sind beispielsweise Qualität und Bonität des Betreibers sowie verschiedene Punkte im verhandelten Pachtvertrag von großer Bedeutung. Im Bereich der Ferienimmobilien spielen u.a. prognostizierte Auslastung, Qualität der Ausstattung, See-, Meerblick, das Vorhanden Sein von Pool, Sauna, TV, WLAN, eine wichtige Rolle. Der IsQ ist somit der wichtigste Teil bei der Berechnung des Ratings, da hierdurch eine Vorprüfung stattfindet wie sicher und zukunftsorientiert beispielsweise Mieten, späterer Verkauf, etc. auf die Kapitalanlage wirken.
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