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Nebenkosten beim Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie löst stets weitere Folgekosten aus. Die Ämter und Behörden erheben Steuern und Gebühren, weiterhin müssen Notare oder etwaig beauftragte Makler für Ihre Dienstleistungen bezahlt werden. Im nachfolgenden geben wir Ihnen eine grundsätzliche Aufstellung und Erläuterung zu den verschiedenen Arten der Kaufpreisnebenkosten.

In der Regel gibt es folgende Erwerbsnebenkosten:

  1. Grunderwerbssteuer
  2. Notar- und Gerichtskosten
  3. Maklerkosten (Provision/Courtage)
  4. Bau- /Renovierungskosten

 

1. Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer ist eine Ländersteuer, die sich nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt und entsprechend danach erhoben wird. Die Grunderwerbssteuer ist folglich abhängig vom Bundesland, in dem sich der erworbene Grundbesitz befindet. Diese kann zwischen 3,5% (Bayern und Sachsen) und 6,5% (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Saarland) der Bemessungsgrundlage betragen. Die Grunderwerbssteuer zählt zu den Rechtsverkehrssteuern, die auf die Vornahme eines Rechtsgeschäftes (hier notarieller Grundstückskaufvertrag) anknüpfen. Steuerpflichtig ist demnach allein der Vorgang selbst.

Durch die Verwirklichung eines rechtswirksamen Erwerbsvorgangs gemäß § 14 GrEStG in Verbindung mit § 38 Abgabenordnung entsteht die Grunderwerbssteuer. Abhängig ist die Rechtswirksamkeit im Einzelfall von verschiedenen Faktoren wie:

  • Genehmigungen der Vertragsparteien
  • Wohnungsverwalter (bei Erwerb einer Eigentumswohnung)
  • der Genehmigung des Eigentümers des belasteten Grundstücks (beim Erwerb eines Erbbaurechts)

Einen Sonderfall stellt hierbei das Angebotsannahmeverfahren dar, nach dem erst die rechtswirksame Annahme des Kaufangebots zur Verwirklichung des Erwerbs führt.

Die Fälligkeit tritt i.d.R. einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides ein.

Grundsätzlich spielt es bei der Grunderwerbssteuer keine Rolle, welche Immobilienart man erwirbt: Egal ob Einfamilienhaus, Pflegeimmobilie, klassische Eigentumswohnung, Ferienimmobilie oder Denkmalimmobilie. Entscheidend ist immer nur der Standort der Immobilie.

Eine detaillierte Aufstellung der -in den einzelnen Ländern aktuell geltenden-Grunderwerbssteuern entnehmen Sie bitte unserem Glossar.

2. Notar- und Gerichtskosten

Der Kauf einer Immobilie ist in Deutschland immer an einen Notar gebunden. Dies hat i.d.R. zwei Gründe:

  1. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass, zum Schutz des Käufers, eine notarielle Beurkundung des Immobilienkaufs stattfinden muss.
  2. Ein Notar wird auch immer dann benötigt, wenn der Käufer die Finanzierung eines Kreditinstituts in Anspruch nimmt. Banken verlangen nämlich als Sicherheit im Gegenzug für das Darlehen ein sogenanntes Grundpfandrecht, welches in Abteilung III des Grundbuches eingetragen wird. Dies kann in Deutschland nur durch einen Notar geschehen.

Die Kosten für die Notargebühren und Grundbucheintragungen stehen immer in einer gewissen Abhängigkeit von dem Leistungsumfang, den Notar und Behörde ausüben müssen. So können die Kosten zwischen ca. 1,5% und 2,5% des notariell beurkundeten Kaufpreises liegen und gehen zum größten Teil an den Notar. Beeinflussende Faktoren sind z.B:

  • Grundschuldabtretung
  • Grundschuldbestellung
  • Die Abgabe einer notariellen Rangbescheinigung
  • Die Abwicklung über eine Notaranderkonto

Folgende Leistungen sind in den Kosten beim Notar enthalten:

  • Ausfertigung und Zusendung eines Kaufvertragsentwurfes
  • Vereinbarung eines Termins zur Unterzeichnung des Kaufvertrags
  • Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
  • Es werden alle behördlichen Genehmigungen und Vorgänge erledigt (Einholen der Vorkaufsverzichtbescheinigung von der Gemeinde bzw. der Hausverwaltung, Information an das Finanzamt bezüglich der Grunderwerbsteuer, das Einholen der Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung bei dem zuständigen Finanzamt)
  • Kontrolle der Vorgänge beim Grundbuchamt sowie Überwachung der Löschung der Grundschulden des Verkäufers und Kommunikation mit dem Grundbuchamt)
  • Mitteilung der Kaufpreisfällig an den Käufer
  • Überwachung sämtlicher für das Zustandekommen des Kaufvertrages wichtiger Abläufe bis zur finalen Umschreibung der Immobilie auf den Käufer
  • Eintragen der Auflassungsvormerkung und ggf. Sicherungshypotheken
  • Eintragung in das Grundbuch

3. Maklerkosten (Provision/Courtage)

Wenn Sie die Immobilie Ihrer Wahl über einen Makler gefunden haben, wird nach erfolgreicher Beurkundung des notariellen Kaufvertrags die Maklerprovision fällig. Diese ist einzig und allein auf die erfolgreiche Vermittlung der Immobilie bezogen und orientiert sich normalerweise an dem im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis. Je nach Region betragen die Maklerprovisionen zwischen 3% und 6% auf den Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer. In Regionen mit hoher Nachfrage und vielen Verkäufen ist die Provision meist höher. Man kann sagen: Je höher die Nachfrage auf dem lokalen Markt, desto höher die geforderten Provisionen. Die Provisionen legen die Makler selber fest, daher kann es sich im Einzelfall lohnen hier nach zu verhandeln.

Eigentümern oder Hausverwaltern ist es untersagt Provisionen zu verlangen.

Unsere Renditeimmobilien werden provisionsfrei angeboten.

4. Bau- /Renovierungskosten

Entscheidet man sich eine Immobilie zu erwerben, die nicht im neu oder neuwertig ist bzw. nicht kürzlich renoviert oder saniert wurde kann es sein, dass entsprechende Bau- oder Renovierungskosten anfallen. Immobilienkäufer sollten sich zuvor über die Höhe der zu erwartenden Kosten informieren, damit sie keine „böse Überraschung“ erleben.