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Glossar

A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauaufsichtsamts bescheinigt, dass die Räumlichkeiten einen eigenen abschließbaren Zugang von außen besitzen und baulich von anderen Wohneinheiten getrennt sind. Sie sind somit nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen.

Abtretung

Bei einer Immobilienfinanzierung lassen sich die Rechte und Ansprüche aus z. B. Grundschulden, Bausparverträgen und Kapitallebensversicherungen an den Darlehnsgeber abtreten. Eine Abtretung ist somit nichts anderes als eine Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten.

AfA

Die Abschreibung für Abnutzung, alternativ auch Absetzung genannt, gehört zum Einkommensteuerrecht. Dabei handelt es sich um eine in Prozentsätzen angegebene Wertminderung des Wirtschaftsgutes, in diesem Falle der Immobilie. In der Immobilienwirtschaft wird in die degressive sowie in die lineare Abnutzung unterschieden. Anschaffungs-, Wiederherstellungs- und Instandhaltungskosten können nach unterschiedlichen Grundsätzen abgesetzt werden. Die AfA verringert das steuerpflichtige Einkommen und somit auch die tatsächlich zu zahlende Einkommensteuer. Dabei wird der Anteil der Gebäudeherstellungskosten mit 2% á 50 Jahre linear abgeschrieben. Außenanlagen und Inventar werden linear über 15 Jahre abgeschrieben. Der Grundstücksanteil fällt nicht unter die Afa, da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass hier keine Abnutzung stattfindet.

Altengerecht

Als altengerecht wird eine Wohnform bezeichnet, die den besonderen Wünschen und Bedürfnissen von älteren, alten und hochbetagten Menschen gerecht wird. Der Begriff altengerecht wird ebenso für ein barrierefreies Wohnen verwendet wie auf das Wohnen im Pflegeheim, in der eigenen Pflegeimmobilie oder in einer Senioren-WG, der Wohngemeinschaft für Senioren. Auf die gesundheitlichen, sozialen und auch wirtschaftlichen Möglichkeiten sowie Bedürfnisse von alten Menschen wird in besonderem Maße Rücksicht genommen.

Angebotsannahmeverfahren

Wie das Wort sagt, handelt es sich um den organisatorischen Ablauf des Verfahrens von Abgabe und Annahme eines Kaufangebotes. Das Kaufangebot wird bei einem Notar abgegeben. Der übersendet diese von ihm beurkundete Unterlage dem Notar der anderen Vertragspartei, bei dem das Angebot von seiner Vertragspartei angenommen und anschließend notariell beurkundet wird.

Annuitätendarlehen

Hiermit ist eine Darlehnsform gemeint. Die monatlichen Raten sind gleichbleibend und setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen. Die Höhe der zu zahlenden Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich wobei der Tilgungsanteil sich entsprechend erhöht. In der Regel verlangen die Darlehnsgeber eine Tilgung von mindestens 1 %.

Auflassung

Als Auflassung wird die Einigung zwischen dem Immobilienverkäufer und dem Käufer über den Eigentumswechsel bezeichnet. Das Grundstück muss als Rechtsobjekt vorhanden und zweifelsfrei definiert sein. Die Auflassung wird in der Regel in dem Grundstückskaufvertrag als solche erklärt und somit von beiden Vertragsparteien unterzeichnet. Sie ist die Voraussetzung zur Eigentumsübertragung, zur umgangssprachlichen Grundbuchumschreibung vom Veräußerer auf den Erwerber.

Auflassung

Sie ist ein Bestandteil der Übereignung von Grundstücken bzw. Immobilien. Eine Einigungserklärung von Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum vom Veräußerer auf den Erwerber übergehen soll.

Auflassungsvormerkung

Mit Eintragung der Auflassungsvormerkung in die Abteilung II des Grundbuches wird im Anschluss an die notarielle Kaufvertragsbeurkundung der tatsächliche Eigentumsübergang an dem Grundstück gewährleistet. Damit wird der Anspruch des Grundstückerwerbers rechtlich gesichert. Die Auflassungsvormerkung ist deswegen so wichtig, weil in der Praxis eine oftmals längere Zeitspanne zwischen dem notariellen Beurkundungstermin und der Grundbuchaktualisierung liegt. Zeitgleich mit der Eigentumsumschreibung wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch gelöscht.

Außenanlagen

Darunter versteht man z. B. Gartenanlagen, Pflasterung von Wegen und nicht zu vergessen die Ver- und Entsorgungsleitungen vom Hausanschluss bis zur Grundstücksgrenze. Zu den Herstellungskosten gehört somit auch ein Teil der Kosten für die Außenanlagen.

B

Barrierefreiheit

Sie ist eine bauliche Gestaltungsweise, bei der Menschen mit körperlichem Handicap den Wohnraum mit Haus oder Wohnung in demselben Umfang nutzen können wie körperlich gesunde Personen. Im Neubau ist die Barrierefreiheit mit breiten Türen oder tiefergelegten Armaturen in Küche und Sanitärbereich mehr eine Frage der Planung; im Altbau hingegen ist eine Barrierefreiheit oftmals nicht realisierbar. Zu den Merkmalen gehören die bodengleiche Dusche sowie das Weglassen von Türschwellen. Rechtsgrundlage ist die DIN 18025.

Baubeschreibung

Detaillierte Aufstellung über die beim Bau verwendeten Materialien, Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale des Daches, Art der Fenster, Heizung usw. Sie dient zur Beurteilung der Qualität eines Gebäudes und ist somit ein wesentlicher Bestandteil der Finanzierungsfrage.

Bauträger

Wie das Wort Bauträger formuliert, trägt dieser Unternehmer Zuständigkeit und Verantwortung für den Haus-/Wohnungsbau. Der Bauträger arbeitet auf eigene Rechnung und in seinem eigenen Namen. Er ist Grundstückseigentümer und der Käufer ist Ersterwerber. Rechtsgrundlage für seine Aktivitäten ist die Makler- und Bauträgerverordnung, die MaVB. Der Bauträger errichtet den Bau auf seinem eigenen Grundstück, im Gegensatz zu einem Generalunternehmer. Der Bauträger ist ein gewerbsmäßiger Bauherr und benötigt dazu eine Erlaubnis nach § 34c GewO, der Gewerbeordnung.

Betreiber

Zu den typischen Beispielen von Betreibern gehören im Immobilienbereich diejenigen von Alten-/ Pflegeheimen/Pflegeimmobilien, von Wohn-/Seniorenresidenzen oder auch spezielle Betreiberimmobilien, wie Hotels. Betreiben ist in diesem Sinne ein Mix aus Unterhalten, Verwalten, Pflegen und Organisieren. Der Betreiber ist oftmals ein Metapher zwischen den Eigentümern einerseits und den Immobiliennutzern als Mieter andererseits. Der Betreiber ist ein ausgewiesener Fachmann der Immobilienwirtschaft. Er ist im Endeffekt für den wirtschaftlichen Erfolg der von ihm betriebenen Immobilie zuständig und verantwortlich.

Bonität

Von einer Bonität bzw. Kreditwürdigkeit spricht man wenn unter sachlichen sowie persönlichen Gesichtspunkten eine Darlehensgewährung vertretbar ist. Um die persönliche Bonität zu beurteilen, wird vor allem eine Schufa-Auskunft des Darlehensnehmers herangezogen. Anhand sämtlicher Unterlagen über die Ausgaben und das Einkommen wird die sachliche Bonität geprüft.

C

Courtage

Ein Makler erhält nach erfolgreicher Vermittlung von Immobilien eine Maklercourtage (Lohn eines Maklers). In Deutschland gilt für die Vermietung das „Bestellerprinzip“, d. h., wer den Makler bestellt, der soll ihn auch bezahlen. Die üblichen Provisionssätze bei Vermietungen liegen bei 1-2 Nettokaltmieten. Bei Grundstücks- oder Immobilienvermittlungen werden jedoch 3-6 Prozent des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer fällig.

D

Demographischer Wandel

Mit dem demographischen Wandel wird die Bevölkerungsentwicklung aus verschiedener Sichtweise bezeichnet. Die Begriffe und Strukturen werden zueinander in Relation gesetzt, um daraus Schlussfolgerungen ziehen zu können. Zu den wichtigen Erkenntnissen des demographischen Wandels gehören Altersgruppen, Geburten- und Sterblichkeitsentwicklung, das Verhältnis von gesunden, kranken und pflegebedürftigen Menschen zueinander oder der Anteil von Erwerbslosen, von Erwerbsunfähigen sowie von Rentenbeziehern an der Gesamtbevölkerung. In den meisten Fällen geht es um die `Überalterung der Gesellschaft‘ sowie die damit verbundenen Fragen und Probleme. Ein sehr bedeutendes ist der aktuelle Mangel an Pflegeplätzen, der durch den demografischen bedingten Anstieg der Pflegebedürftigen immer größer wird.

E

Effektivzins

Im Effektivzins wurden nahezu alle Preisbestandteile eines Darlehens berücksichtigt. Teilauszahlungszuschläge, Bereitstellungszinsen sowie Schätzkosten und Kontoführungsgebühren fließen nicht in die Berechnung mit ein. Durch den Effektivzins wird ermöglicht, dass sich verschiedene Angebote miteinander vergleichen lassen. In der Preisangabenverordnung (PAngV) ist die Effektivzinsberechnung geregelt.

Eigenkapital

Das Eigenkapital benötigt man zur Finanzierung z. B. einer Immobilie. Dieser wird aus eigenen Mitteln eingesetzt und braucht somit nicht finanziert werden. Je nach Bank und Bonität werden 0-30 % Eigenkapital verlangt. Abtretungen von z. B. Sparverträgen oder Lebensversicherungen zählen ebenfalls zum Eigenkapital.

Eigennutzung

Bei der Eigennutzung bewohnt der Eigentümer sein Haus oder seine Eigentumswohnung selbst. Bei dem Eigenbedarf kündigt der Eigentümer einem Mieter, um die Immobilie selbst zu nutzen oder nahen Verwandten zur Nutzung zu überlassen.

Eigentümergemeinschaft

Verbund aller Eigentümer, die ein Sondereigentum oder Teileigentum (bei Gewerbeflächen) an einem Objekt besitzen. Beim Kauf einer Immobilie erwerben zwar die Eigentümer das Recht auf ein Sondereigentum, müssen sich dennoch im Rahmen der Eigentümergemeinschaft an bestimmte Pflichten halten. Dies ist wichtig, um das Gemeinschaftseigentum gem. dem Wohnungseigentumsgesetz (kurz WEG) zu verwalten. Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, gemeinsam die Kosten für Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums z. B. Renovierung von Dächern zu tragen. Für alle Kosten, die das Sondereigentum betreffen, ist der Eigentümer selbst verantwortlich.

Eigentümerversammlung

Eine Zusammenkunft aller Stimmberechtigten oder ihrer Vertreter in einer bestimmten Wohnungseigentumsanlage. Die Eigentümerversammlung muss turnusmäßig mindestens 1x jährlich stattfinden.  Dabei beschließt man über alle die Immobilie betreffenden Dinge, z.B. Berufung/Abberufung des Verwalters, die durchzuführenden Instandhaltungsmaßnahmen, den Wirtschaftsplan usw.

Energieeffizienzklassen bei Immobilien

In Deutschland sind die Energieeffizienzklassen eine ‚Bewertungsskala‘ des europäischen Energielabels. Im Immobilienbereich sind die Richtlinien über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden sowie die EnVO, die Energieeinsparverordnung die Rechtsgrundlagen zur Bewertung von Gebäuden und Wohnungen. Die Energieeffizienzklassen reichen von A+++ als der höchsten bis hin zu G als der niedrigsten. Für Immobilien werden diese Angaben im Energieausweis beziehungsweise im Energiepass für Bestandsimmobilien dokumentiert.

Energieverbrauchskennwert

Mit dieser Kennzahl ist der Strom als Energie angesprochen. Dabei handelt es sich um den gemessenen, sprich abgelesenen Stromverbrauch innerhalb eines Jahres, umgerechnet auf den Quadratmeter Wohnfläche. Die Abkürzung dafür lautet KW/h a m². Gemessen wird der Energieverbrauchskennwert zur energetischen Bewertung des Gebäudes. Die Angaben in der Übersichtsskala reichen von 0 in der Farbe Grün über Gelb bis hin zum Kennwert 400plus in der Farbe Tiefrot.

Erbschaftssteuer Grundbesitz

Rechtsgrundlage ist das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz, das ErbStG aus dem Jahre 1906. Auf dieser Grundlage wird auch der Eigentumsübergang von Grundbesitz anlässlich der Erbschaft besteuert. Bei der Besteuerung und Bewertung wird in das Ertrags-, das Sach- sowie in das Vergleichswertverfahren unterschieden und bei der Besteuerung in den unbebauten sowie in den bebauten Grundbesitz. Für das Bewertungsverfahren ist bei bebauten Grundstücken die Gebäudeart mitentscheidend.

Ertragswertverfahren

Seit der Gesetzesnovellierung im Jahre 2009 wird das Ertragswertverfahren bei der Bewertung von geerbten, geschenkten oder bebauten Grundstücken angewendet, wenn aus deren Nutzung ein Ertrag erzielt wird. Das gilt für Geschäfts-, für Mietwohn-, für gemischt genutzte sowie für spezielle Grundstücke wie Hotels, Parkhäuser oder große Logistikflächen. Das Ertragswertverfahren wird nahezu immer bei Renditeobjekten angewendet, wogegen Einfamilienhäuser fast immer dem Sachwertverfahren unterliegen.

F

Fonds

Ganz allgemein formuliert sind Fonds für bestimmte Zwecke gebildete Vermögensreserven. Im Immobilienbereich wird zwischen offenen sowie geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Jeder Fonds ist ein Investment, von dem sich der Anleger eine sichtbare Rendite verspricht. Das von den Anlegern gesammelte und gebündelte Kapital wird bei den Immobilienfonds in die im Fonds beschriebene Immobilie investiert.

G

Gemeinschaftseigentum

Dieser Begriff aus dem WEG, dem Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahre 1951, gilt innerhalb einer Wohnungsanlage für die Gemeinschaftsflächen. Im Gegensatz zum Sondereigentum, das jedem einzelnen Eigentümer gehört, sind alle Eigentümer am Gemeinschaftseigentum mit einem Miteigentumsanteil beteiligt. Dazu gehören neben den Gemeinschaftsflächen wie Fluren, Kellerräumen oder Gartenflächen auch die Außenwände sowie das Fundament des Gebäudes, in dem sich sowohl das Sonder- als auch das Gemeinschaftseigentum befindet.

Grundbuch

Zu den öffentlichen Registern beziehungsweise Verzeichnissen gehört das Grundbuch. Darin sind die Eigentumsverhältnisse über jedes einzelne Grundstück dokumentiert. Im Rahmen des Registerrechts wird das Grundbuchamt beim Amtsgericht geführt. Das Grundbuch gliedert sich in die Aufschrift als den allgemeinen Teil sowie in die Abteilungen I, II und III. In diesen drei Abteilungen sind die Eigentumsverhältnisse, die Lasten und Beschränkungen sowie die Grundpfandrechte und Grundbesicherungen eingetragen.

Grunderwerbsteuer

Sie wird als eine besondere Steuer, wie das Wort sagt, anlässlich eines Grunderwerbs fällig. Rechtsgrundlage für die Ländersteuer ist das GrEStG, das Grunderwerbsteuergesetz aus dem Jahre 1983. Üblich ist es, dass der Grunderwerber, also der Käufer oder Erbe, die Grunderwerbsteuer zahlt. Rechtlich kann sie das örtliche Finanzamt von beiden Vertragsparteien verlangen, sich also einen Zahlungspflichtigen aussuchen. Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der im notariell beurkundeten Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis.

Die Grunderwerbsteuer ist demnach abhängig vom jeweiligen Bundesland. Nachstehend finden Sie eine Übersicht der aktuellen Steuersätze:

BundeslandSteuersatz
seit 1998
 Erhöhung
ab
 auf
Steuersatz
Baden-Württemberg 3,5 %   05.11.2011   5,0 %
Bayern 3,5 %   keine Erh.    
Berlin 3,5 %   01.01.2007   4,5 %
      01.04.2012   5,0 %
      01.01.2014   6,0 %
Brandenburg 3,5 %   01.01.2011   5,0 %
      01.07.2015   6,5 %
Bremen 3,5 %   01.01.2011   4,5 %
      01.01.2014   5,0 %
Hamburg 3,5 %   01.01.2009   4,5 %
Hessen 3,5 %   01.01.2013   5,0 %
      01.08.2014   6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 3,5 %   01.07.2012   5,0 %
Niedersachsen 3,5 %   01.01.2011   4,5 %
      01.01.2014   5,0 %
Nordrhein-Westfalen 3,5 %   01.10.2011   5,0 %
      01.01.2015   6,5 %
Rheinland-Pfalz 3,5 %   01.03.2012   5,0 %
Saarland 3,5 %   01.01.2012   4,5 %
      01.01.2013   5,5 %
Sachsen 3,5 %   keine Erh.    
Sachsen-Anhalt 3,5 %   02.03.2010   4,5 %
      01.03.2012   5,0 %
Schleswig-Holstein 3,5 %   01.01.2012   5,0 %
      01.01.2014   6,5 %
Thüringen 3,5 %   07.04.2011   5,0 %
      01.01.2017   6,5 %

Der Notar wird das Finanzamt über den Kauf informieren. Innerhalb von 2 - 4 Wochen ist mit der Zahlungsaufforderung zu rechnen.

Grundsteuer

Mit der Grundsteuer wird das Grundstückseigentum besteuert. Unterschieden wird in die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche sowie in die Grundsteuer B für alle anderen bebauten sowie unbebauten Grundstücke. Zu den wichtigen Berechnungsgrundlagen gehören der Einheitswert des Grundstückes, die Grundsteuermesszahl sowie der örtliche Hebesatz der Gemeinde. Die Grundsteuer ist eine der wenigen direkten Gemeindesteuern. Sie wird von den Kommunen erhoben und fließt ihnen direkt sowie ungekürzt zu. Das deutschlandweit einheitliche Grundsteuerrecht gilt seit dem Jahre 1938.

H

Heimaufsicht

Das Heimgesetz, kurz HeimG aus dem Jahre 1975, wird als ehemaliges Bundesgesetz heutzutage bundesweit durch die einzelnen Ländergesetze ersetzt. Grundlage für diesen Wechsel war die Föderalismusreform aus Mitte der 2000er Jahre. Im Jahre 2014 war der Freistaat Thüringen das letzte Bundesland, das diese Neuerung des HeimG umgesetzt hat. Die mit der Heimaufsicht befasste Behörde wird umgangssprachlich als Heimaufsicht bezeichnet. Zu solchen Behörden gehören, abhängig von der Länderstruktur: die Landkreise, kreisfreien Städte, Bezirksämter oder die Landesbehörde so wie das Landesamt für Soziales, Jugend und Familie in Niedersachsen.

I

Indexierung

Die Indexierung hat im Miet- und Pachtrecht die Wirkung einer Wertänderungsklausel. Sie steht zumeist in einem abhängigen Zusammenhang mit dem VPI, dem Verbraucherpreisindex. Demgemäß erhöht sich die Miete in Anlehnung an eine prozentual festgelegte Inflation oder nach Ablauf eines vorab festgelegten Zeitraumes. Indexierung ist sozusagen eine inflationsabhängige Mietzinssteigerung über eine bestimmte Laufzeit. Speziell bei Pflegeimmobilien findet dies häufig Anwendung in den Pachtverträgen.

Inflation

Volkswirtschaftlich ausgedrückt ist die Inflation eine dauerhafte, oftmals schleichende Preissteigerung, mit der eine Verringerung der Kaufkraft des Geldes einhergeht. Dabei liegt die Betonung auf ‚Geldentwertung‘. Von der Inflation weitestgehend unberührt bleiben die Immobilienwerte. Das ist einer der Gründe, aus denen seit jeher die Kapitalanlage in eine Immobilie aus Inflationssicht sowohl risikolos als auch wertbeständig ist. Das gilt besonders dann, wenn die Immobilie nicht verkauft, sondern behalten wird. Die Inflationszeit wird schadlos überstanden.

Instandhaltungsrücklage

Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird eine Instandhaltungsrücklage gebildet und von der professionellen Hausverwaltung bewirtschaftet. Die Rücklagenzuführung erfolgt in Raten über die monatliche Hausgeldzahlung. Als unverbindlicher Richtwert gilt für Eigentumswohnungen ein Betrag zwischen 10 und 15 EUR je Quadratmeter als Jahressumme. Aus dem Rücklagenbestand werden die laufenden Instandhaltungen für das Gemeinschaftseigentum finanziert, also für alles mit Ausnahme des Sondereigentums jedes einzelnen Wohnungseigentümers. Bei Pflegeimmobilie fällt diese Instandhaltungsrücklage deutlich geringer aus, da der Betreiber zumeist für einen Teil der Instandhaltung verantwortlich ist. Beim Eigentümerwechsel gehen die bis dahin angesammelten Anteile an der Instandhaltungsrücklage auf den neuen Eigentümer über.

K

Kaufvertrag

Der Grundstückskaufvertrag ist ein sogenanntes Verpflichtungsgeschäft. Das wird durch das Erfüllungsgeschäft sowie durch die Hinweise und Anmerkungen des beurkundenden Notars ergänzt. Der Grundstückskaufvertrag muss zu seiner Wirksamkeit notariell beglaubigt und in die Urkundenrolle des Notars eingetragen werden. Verkäufer und Käufer müssen persönlich erscheinen; entweder gemeinsam bei einem Notar ihrer Wahl oder getrennt jeder bei seinem eigenen Notar. Zum Erfüllungsgeschäft gehören die Auflassungserklärung sowie der anschließende Auflassungsantrag.

KfW

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, die KfW mit Sitz in Frankfurt am Main, ist als Anstalt des öffentlichen Rechts die Förderbank des Bundes. Sie wickelt Förderprojekte der Bundesregierung sowie der Bundesministerien ab, unter anderem auch zur Finanzierung und Förderung von Immobilien, von energetischen Maßnahmen sowie für vieles andere rund um die Schaffung von Wohnraum und von Wohnungseigentum. Auf Verbraucherebene arbeitet die KfW unter anderem mit Banken und Sparkassen zusammen.

L

Leerstand

Mit Leerstand wird eine vermietbare, aber temporär nicht vermietete Grundstücks- oder Gebäudefläche bezeichnet. Der häufigste Leerstand entsteht bei der Wohnungsvermietung. Für den Vermieter hat der Leerstand zur Folge, dass ihm die Einnahmen aus der Warmmiete fehlen, während die Ausgaben unvermindert weiterlaufen. In einem Mehrfamilienhaus berechtigt der Leerstand den Vermieter nicht dazu, aufgrund dessen den Verteilerschlüssel für die Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung BetrKV zu ändern, um diese Mindereinnahmen auszugleichen.

M

MaBV

Die Makler- und Bauträgerverordnung MaBV ist eine bundesweit einheitlich geltende Rechtsverordnung aus Juni 1974, die sich aus der Gewerbeordnung ableitet. Sie ist eine wichtige, entscheidende Grundlage für die inhaltliche Gestaltung des Bauträgervertrages. Sie kann als eine Art Verbrauchereschutz für die Beziehung zwischen dem Immobilieneigentümer beziehungsweise Käufer einerseits und der anderen Seite mit Maklern, Financiers, Bauträgern, Baubetreuern oder auch den Kapitalanlagevermittlern gesehen werden.

Miete

Als Miete wird das Entgelt bezeichnet, das für die Benutzung von Wohn- oder von Geschäftsräumen gezahlt wird. Grundlage dafür ist der Mietvertrag. Die Miete wird in die Kalt- und in die Warmmiete aufgeteilt. Kaltmiete ist der Betrag je Quadratmeter Wohnfläche. Die Warmmiete beinhaltet die Kaltmiete sowie die Nebenkosten nach der BetrKV, der Betriebskostenverordnung. Abhängig von der Energieversorgung gehören zur Warmmiete auch die Heizkosten.

Mikrolage

Das Wort Mikro kommt aus dem Griechischen und heißt zu Deutsch klein oder eng. Mit der Mikrolage ist die unmittelbare Umgebung der Immobilie gemeint; beispielsweise die direkten Nachbarhäuser, der Straßenzug oder die nächste angrenzende Anliegerstraße. Die Mikrolage ist eine auf den Standort der Immobilie bezogene Verfeinerung der gesamten Infrastruktur mit Verkehrsanbindung, mit medizinischer Versorgung sowie mit Bildung, Kultur und Sport.

N

Notar

Der Notar wird nach der Bundesnotarordnung, der BNotO bei einer Altersgrenze von 70 Jahren auf Lebenszeit bestellt. Seine Hauptaufgabe sind die Beglaubigung und die Beurkundung von Verträgen sowie Rechtsgeschäften. Dazu gehört auch der Immobilienkaufvertrag. Der muss zu seiner Wirksamkeit von einem öffentlich bestellten Notar beurkundet werden. Dazu müssen Verkäufer und Käufer persönlich entweder gemeinsam bei einem oder jeder bei seinem eigenen Notar anwesend sein. Der Vertrag wird vorgelesen, genehmigt und unterschrieben, kurz ‚v. g. u‘.

P

Pacht

Als Pacht wird klassisch die zeitlich begrenzte Überlassung eines Gegenstandes bezeichnet, um damit Früchte anzubauen, zu ziehen und einen Ertrag daraus zu erzielen. Pacht wird für eine Landfläche erhoben, die bewirtschaftet und auf der geerntet wird. Darin liegt der Unterschied zur Miete, deren Höhe feststeht, ohne dass eine ‚Fruchtziehung‘ möglich ist. Die Immobilie wird beispielsweise dann verpachtet, wenn es sich um den Betrieb einer Gastronomie handelt, mit der Umsatz und Gewinn erzielt werden.

Pachtvertrag

Rechtsgrundlage für das Pachten einer Sache oder eines Rechtes ist der Pachtvertrag. Darin wird, ergänzend zu den gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB, das einzelne, individuelle Pachtverhältnis geregelt. In den meisten Fällen sind es Grundstücke und Gebäude. Die Pachteinnahmen sind steuerrechtlich unter der Rubrik ‚Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zusammengefasst. Landpacht und Unternehmenspacht sind die beiden gängigen Formen von Pachtverträgen.

Pflegeapartment

Als Pflegeapartment wird die einzelne Wohneinheit innerhalb einer Pflegeimmobilie bezeichnet. Sie wird im Teileigentum als Pflegeapartment veräußert beziehungsweise erworben. In der Regel wird es von dem Käufer genutzt. Der wird seinerseits Angehöriger der Eigentümergemeinschaft innerhalb der Pflegeimmobilie.

Pre-Openingphase

Damit ist ein begrenzter Zeitraum angesprochen, der vor der eigentlichen Eröffnungs- oder Anfangsphase liegt. Im Immobilienbereich ist damit derjenige Zeitraum zu Beginn des Miet- oder Pachtvertrages gemeint, in dem es dem Mieter/Betreiber ermöglicht wird, den Betrieb aufzunehmen . Bei Pflegeimmobilien ist damit zumeist ein zeitlich begrenzter Zeitraum gemeint, der dem Betreiber gewährt wird, um die Immobilie mit den ersten Pflegebedürftigen zu belegen.

R

Rendite

Die Rendite wird immer in Prozentzahlen ausgedrückt. Sie ist das Verhältnis zwischen Ein- und Auszahlungen, im weiteren Sinne zwischen Aufwand und Ertrag. Die Rendite wird meistens jährlich auf das Kalenderjahr bezogen ermittelt. Ihre Kennzahl ist die Rentabilität. Bei Immobilien ermittelt sich die Rendite im Wesentlichen aus den Mieteinnahmen und den Steuervergünstigungen einerseits sowie den Ausgaben und Kosten andererseits. Die Rendite wird nach unterschiedlichen Formeln be-/errechnet. Für Immobilien gilt in der Regel Jahresmieteinnahmen druch Kaufpreis.

S

Sachwertverfahren

Rechtsgrundlage für das Sachwertverfahren bei der Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, die ImmoWertV. Das Sachwertverfahren wird zur Bewertung von bebauten Grundstücken als Grundlage zur Berechnung von Erbschafts- und von Schenkungssteuer angewendet. Als Sachwert wird der Gebrauchswert von Grundstücken sowie von Immobilien bezeichnet, und zwar losgelöst von der inflationären Geldschwankung. Der Sachwert und das Ermittlungsverfahren unterscheiden sich deutlich vom Marktwert sowie vom Ertragswert.

Seniorengerecht

Wie das Wort ausdrückt, soll in einer seniorengerechten Wohnung den Senioren vieles erleichtert werden. Seniorengerecht ist nicht gleichbedeutend mit barrierefrei oder mit behindertengerecht. Mit seniorengerecht sind Erleichterungen angesprochen wie das ebenerdige Wohnen oder der Fahrstuhl im Mehrfamilienhaus hinauf in die oberen Stockwerke und bis hinunter in die Tiefgarage im zweiten Untergeschoss. Der Hausmeisterservice oder ein mobiler Pflegedienst sind abrufbereit, wobei diese Dienstleistungen kostenpflichtig, also nicht in der Monatsmiete enthalten sind.

Spekulationsfrist

Für vermietete Immobilien beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre, beginnend mit Abschluss des Kaufvertrages. Wenn der Privatinvestor seine fremdgenutzte, also vermietete Immobilie innerhalb des Zehnjahreszeitraumes verkauft, dann wird der Verkaufserlös mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuert. Verluste aus Spekulationen können mit Gewinnen daraus verrechnet werden, nicht jedoch mit den Gewinnen aus anderen Einkunftsarten. Seit Ende der 2000er Jahre gibt es für Wertpapiere keine Spekulationsfristen mehr.

Standortanalyse

Bei Bau oder Anmietung einer gewerblichen Immobilie wird der Standort nach verschiedenen Kriterien analysiert, buchstäblich unter die Lupe genommen. Das Ergebnis daraus ist die Standortanalyse. Zu den Kriterien, die branchenindividuell analysiert werden, gehören die Infrastruktur, das Clustering, die Bevölkerungsstruktur sowie die Bevölkerungsdichte mit dem räumlichen Einzugsgebiet. Die Standortanalyse wird unter dem Gesichtspunkt erstellt, den Kunden-/Endverbraucherkreis im Hinblick auf Umsatz und Gewinn zu definieren. Bei Pflegeimmobilien wird in der Regel eine sogenannte Bedarfsanalyse durchgeführt.

T

Teileigentum

Rechtsgrundlage für Teileigentum ist § 1 Absatz 3 WEG, des Wohnungseigentumsgesetzes. Danach ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Im Gegensatz zum Wohnungseigentum fehlen beim Teileigentum für den Wohnzweck wesentliche Räumlichkeiten, wie z.B. eine Küche und oder ein Badezimmer. Bei Pflegeimmobilien und vielen Studentenappartements ist das Teileigentum auf Grund der fehlenden Küche innerhalb der Einheit anzuwenden.

Teilungserklärung

Rechtsgrundlage für diesen Begriff ist § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes WEG. Der Grundstückseigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung des Grundstückes in Miteigentumsanteile. Die gliedern sich in das Sondereigentum als Alleineigentum der einzelnen Wohnungseigentümer für ihre Eigentumswohnung sowie in das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken vorgesehenen Räumen. Grundlage für die Teilungserklärung, die notariell beurkunden werden muss, ist der Teilungsplan für Grundstück und Immobilie. Teilungserklärung und dazugehörige Urkunden sowie Dokumente werden beim Grundbuchamt hinterlegt.

V

Vergleichswertverfahren

Nach § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV wird beim Vergleichswertverfahren der Immobilienmarktwert aus dem Vergleich von tatsächlichen Kaufpreisen anderer Grundstücke ermittelt. Kriterien wie Nutzung, Lage, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt sowie die allgemeine Beschaffenheit der Grundstücke müssen mit dem zu bewertenden Grundstück durch eine weitestgehende Übereinstimmung vergleichbar sein. Unterschieden wird in das Vergleichsfaktor- und das Vergleichspreisverfahren. Die Mikrolage mit Einwohnern, Lärm und Infrastruktur sowie die Ausstattung und der subjektive Eindruck werden beim Vergleichsverfahren ebenfalls hinzugezogen.

Vertragslaufzeit

Die Laufzeit ist ganz allgemein eine Zeitspanne mit dem fest definierten Anfang und Ende. Ebenso verhält es sich bei einem Vertrag mit seiner Vertragslaufzeit. Die kann bei einem Miet- oder Pachtvertrag befristet, aber auch unbefristet sein. Die unbefristete Vertragslaufzeit ist an eine gesetzliche Kündigungsmöglichkeit gebunden. Sinn und Zweck der Vertragslaufzeit ist es, den abgeschlossenen Vertrag seitens der Vertragspartner zu erfüllen.

Verwalter

Im Immobilienbereich ist der Verwalter ein professioneller Betreuer der Hausbewohner. Das können sowohl Eigentümer als auch Mieter sein. Die Aufgaben des Verwalters bzw. der Hausverwaltung gliedern sich in die Bereiche Grundleistungen, Leistungen nach gesonderter Absprache sowie zustimmungsabhängige und besondere Leistungen. Die Hausverwaltung für eine Wohnungseigentumsanlage wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss eingesetzt. Grundlage für die Tätigkeit ist ein meistens mehrjähriger Hausverwaltervertrag.

Verweisurkunde

Sie ist ein eigenes Dokument, das im Zusammenhang mit der notariellen Beurkundung eines Immobilien-/ Grundstückskaufvertrages erstellt wird. Darin werden sämtliche Informationen sowie Unterlagen zusammengestellt, die im direkten sowie mittelbaren Zusammenhang mit dem Beurkundungsvorgang stehen. Im Gegensatz zum Vertrag selbst wird die Verweisurkunde weder vorgelesen noch genehmigt oder unterschrieben. Sie ist ein Vertragsbestandteil und wird den Vertragsparteien zusammen mit dem Vertrag spätestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zugestellt.

W

Wohnungseigentümergemeinschaft

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz WEG ist sie die Gemeinschaft aller Teil- und Wohnungseigentümer an einer Wohnungseigentumsanlage. Sie kann als eine Zwangsgemeinschaft bezeichnet werden, weil jeder Wohnungseigentümer kraft Gesetzes der Wohnungseigentümergemeinschaft angehört. Voraussetzung zur Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Eintragung sämtlicher Eigentumsrechte in das Grundbuch. Bis es soweit ist, handelt es sich um eine ‚werdende‘ Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wohnungseigentümerversammlung

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz WEG ist die Wohnungseigentümerversammlung das Beschlussgremium aller Wohnungseigentümer. Deren Rechte und Pflichten sind in den §§ 23 – 25 WEG näher geregelt. Organisiert und abgewickelt wird die Versammlung üblicherweise von der Hausverwaltung. Abhängig von der Zahl an Wohnungseigentümern und der Größe der Wohnanlage wird die Wohnungseigentümerversammlung mit Wirkung nach außen durch einen von ihr eingesetzten Vorstand oder Beirat vertreten. Der ist gegenüber der Wohnungseigentümerversammlung rechenschaftspflichtig, ebenso wie die Hausverwaltung als Vertragspartner.