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FAQ

FAQ - häufig gestellte Fragen

Was ist eine Teilungserklärung?

Wenn eine Immobilie in mehrere Einheiten aufgeteilt und nicht als Ganzes veräußert wird, so wird eine Teilungserklärung aufgesetzt. Eine Teilungserklärung gibt Auskunft darüber welche Größe die einzelnen Wohnungen oder Apartments haben und welche Anteile an den Nutz- und Gemeinschaftsflächen zur Eigentumseinheit gehören. Es wird die genaue Lage und Größe der im Gemeinschaftseigentum und der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich.

Nutzen der Teilungserklärung

In der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer, dass sein Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Es erfolgt eine Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung enthält auch die Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohneigentümer untereinander, die Verwaltung, Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft, sowie die Berechnungen und die Verteilung von Kosten und Lasten der Immobilie. Sie ist Bestandteil des Kaufvertrages und wird somit zur Beurkundung benötigt. Zudem ist sie Grundlage zur Eintragung in das Grundbuch und wird zur Anlage der Grundbuchblätter für jede Eigentumseinheit angehängt.

Zuletzt aktualisiert am 17.08.2017 von RedakteurNachrichten Stuka.

Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, um die zu unterschiedlichen Zeitpunkten fälligen Kosten der Immobilie zu decken und diese rechtzeitig bewirtschaften zu können. Es wird von den Eigentümern gemeinschaftlich getragen und anteilsmäßig aufgeteilt. Das Hausgeld spielt bei der Pflegeimmobilie im Gegensatz zur klassischen Eigentumswohnung eine untergeordnete Rolle, da fast alle Verbrauchskosten direkt vom Betreiber getragen werden. Dies gilt zumeist auch für die Grundsteuer. Verwaltervergütung, Kontoführungsgebühren und die Bildung einer Instandhaltungsrücklage sind einige wenige Kostenarten, die nicht auf den Pächter umgelegt werden können.

Zuletzt aktualisiert am 17.08.2017 von RedakteurNachrichten Stuka.

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem Grundstücke und so genannte grundstücksgleiche Rechte (zum Beispiel Wohnungs- und Teileigentum und Erbbaurechte) eingetragen sind. Man kann den Eigentümer, die Lasten und Beschränkungen sowie die Grundpfandrechte einsehen Eintragungen müssen notariell aufgegeben werden. Meist wird es bei der zuständigen Behörde oder dem Amtsgericht geführt. Es ist sozusagen der Personalausweis einer Immobilie. Früher bestand das Grundbuch in Papierform, heute wird das Grundbuchverfahren elektronisch abgewickelt.

Zuletzt aktualisiert am 17.08.2017 von RedakteurNachrichten Stuka.

Was ist eine Eigentümerversammlung?

Einmal im Jahr findet eine Eigentümerversammlung statt. Die Leitung und auch die Einberufung der Eigentümerversammlung übernimmt der Verwalter. Es wird über die Belange des Gemeinschaftseigentums entschieden. Die Versammlung ist bei 50% Vertretung der Miteigentumsanteile beschlussfähig.

Zuletzt aktualisiert am 17.08.2017 von RedakteurNachrichten Stuka.

Muss ich bei der Eigentümerversammlung persönlich anwesend sein?

Eine persönliche Anwesenheit ist nicht zwingend erforderlich. Die Stimmrechte kann auch ein bevollmächtigter Vertreter ausüben. Bereits in der Einladung zur Eigentümerversammlung wird über die Tagesordnungspunkte informiert. Ein Beschluss kann nur zu diesen vorher bekannt gegebenen Angelegenheiten gefasst werden.

Zuletzt aktualisiert am 17.08.2017 von RedakteurNachrichten Stuka.

Wie berechnet sich meine Nettorendite?

Ihre Nettorendite kann Ihnen eigentlich nur Ihr Steuerberater wirklich berechnen!

Viele Marktteilnehmer rechnen Ihnen bereitwillig "die Nettorendite" für das angebotene Objekt aus und geben sogenannte Berechnungsbeispiele oder Finanzierungsbeispiele mit auf den Weg. Hier ist Vorsicht geboten, denn allzu oft werden bei diesen Berechnungen wesentliche Bestandteile unterschlagen oder falsche Rahmenbedingungen vorausgesetzt.

Die beginnt schon bei den leicht unterschiedlichen Notar- und Gerichtskosten - Abhängig davon, ob Sie die Immobilie finanzieren oder nicht und ob Sie selbst zum Notar reisen oder das Angebots-Annahmeverfahren wählen. Allein können Unterschiede von 0,5 % bezogen auf den Kaufpreis auftreten.

Die Instandhaltungsrücklage wird häufig als gesetzt angegeben: Das ist Sie aber keineswegs! Bei Neubauprojekte oder Immobilien, die erstmals aufgeteilt werden, sich also eine neue Wohnungseigentümergemeinschaft formt, wird die Instandhaltungsrücklage durch die erste konstituierende Eigentümerversammlung bestimmt. Die Eigentümer selbst bestimmen also an einem Tag, der i.d.R. einige Wochen oder sogar Monate nach dem Kaufvertrag stattfindet, wie hoch dieser Betrag sein wird.

Die Verwaltungsgebühren werden auch gern als langfristig statischer Wert angegeben. Der Verwaltervertrag hat eine maximale Laufzeit von 5 Jahren, bei neuen Wohnungseigentümergemeinschaften sind vom Gesetzgeber sogar nur 3 Jahre gestattet.

Wirklich entscheidend ist allerdings die persönliche Steuerklasse bzw. die gesamten Einkommens- und Besitzverhältnisse: Ohne diese ist eine Berechnung eigentlich nutzlos.

Wir zeigen Ihnen gerne auf, welche Kosten beim Kauf der Immobilie auf Sie zukommen und welche laufenden Kosten für Ihre Wunscheinheit anfallen, aber Ihre Nettorendite können wir Ihnen leider nicht aufzeigen.

Zuletzt aktualisiert am 05.05.2017 von Pascal.

Was sind die spezifischen Eigenschaften der unterschiedlichen Immobilienarten?

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Immobilienarten sind sehr differenziert zu betrachten. Bei einzelnen Immobilien kann es sein, dass ganz besondere Sondereigenschaften vorliegen. Auch Überschneidungen bzw. Kombinationen bestimmter Faktoren sind möglich sowie Unterschiede bei einzelnen Einheiten im selben Objekt.

Am besten sprechen Sie uns direkt an, damit wir Ihnen die individuellen Faktoren der einzelnen Immobilienart bzw. der jeweiligen Objekte aufzeigen können. Weiterhin bieten wir Ihnen auf unserer Seite eine Übersicht der wichtigsten Eigenschaften von Pflegeimmobilien, Denkmalimmobilien, Ferienimmobilien, Betreutem Wohnen, Neubauimmobilien und Bestandsimmobilien.

Zuletzt aktualisiert am 05.05.2017 von Admin.

Welche kosten fallen bei Kauf der Immobilie noch an?

Wie bei jedem Immobilienkauf fallen Grunderwerbssteuer sowie die Notargebühren und Gerichtskosten an. Was diese Positionen beinhalten und welche Kosten ggf. noch auf Sie zukommen könnten, lesen Sie in unseren Artikel: Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Die Kosten für Grunderwerbssteuer unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Die aktuell geltenden Grunderwerbssteuer in den einzelnen Bundesländern entnehmen Sie bitte unserer Aufstellung.

Zuletzt aktualisiert am 05.05.2017 von Admin.

Welche Möglichkeiten der Abwicklung gibt es?

Zweiseitiger Kaufvertrag beim Zentralnotar

Die Parteien treffen sich beim Zentralnotar, der für die gesamte Abwicklung des Projektes zuständig ist, um den Kaufvertrag zu beurkunden. Hierzu beauftragt der Käufer den Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs. Der Käufer erhält diesen Entwurf samt Kopien aller Bezugsurkunden. Mit Eingang der Unterlagen beim Käufer beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist. Nach Ablauf der Frist kann der Kaufvertrag beim Notar vollzogen werden.

Angebots - Annahme- Verfahren

Die Parteien beurkunden den Vertrag bei zwei unterschiedlichen Notaren. Zunächst gibt eine Partei seine Willenserklärung (das Kaufangebot) bei seinem Notar ab. Die andere Partei erklärt dann seine Willenserklärung (die Annahme) bei ihrem Notar. Es gibt zwei Möglichkeiten der Durchführung:

A. Der Käufer gibt das Kaufangebot ab.

Hierzu beauftrag der Käufer seinen Notar mit der Erstellung eines Entwurfs. Der Käufer erhält den Entwurf samt aller Bezugsurkunden, die der Zentralnotar bereitgestellt hat. Mit Eingang der Unterlagen beim Käufer beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist. Nach Ablauf der Frist kann das Kaufangebot vom Käufer abgegeben werden. Dies wird dann vom Verkäufer von seinem Notar angenommen.

B. Der Verkäufer gibt das Kaufangebot ab.

Hier beauftragt der Käufer den Zentralnotar mit der Erstellung eines Kaufangebots für den Verkäufer. Dieser gibt dann beim Zentralnotar das Kaufangebot ab. Das Kaufangebot wird dann samt Bezugsurkunden an den Käufer übersandt. Mit Eingang der Unterlagen beim Käufer beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist. Nach Ablauf der Frist kann das Kaufangebot vom Käufer bei seinem Notar angenommen werden.

Zuletzt aktualisiert am 17.08.2017 von RedakteurNachrichten Stuka.

Welcher Immobilientyp bzw. welche Immobilienart passt am besten zu meinen Bedürfnissen?

Jede Immobilienart hat ihre ganz spezifischen Eigenschaften. Die Vor- und Nachteile sind nicht zwangsweise an die Immobilienart bzw. den Immobilientyp gebunden, sondern können auch von Ihren personenbezogenen Rahmenbedingungen abhängen. Dazu zählen beispielsweise vorhandenes Eigenkapital, zu versteuerndes Einkommen sowie persönliche Anforderungen an die Immobilie sowie das persönliche Anlageverhalten oder bereits getätigte Investitionen.

Um eine grundsätzliche Orientierung zu erhalten, können Sie ganz bequem unser Formular zum Erfassen der persönlichen Anforderungen nutzen. Selbstverständlich beraten wir Sie ganz persönlich! Rufen Sie uns einfach an!

Zuletzt aktualisiert am 05.05.2017 von Admin.

Welche Kapitalanlageimmobilien bzw. Renditeimmobilie ist die Beste?

Jede Kapitalanlageimmobilie bzw. Renditeimmobilie kann für Sie persönlich die Beste sein: Egal ob Pflegeimmobilien, Denkmalimmobilien, Ferienimmobilien, Betreutes Wohnen, Neubauimmobilien und Bestandsimmobilien.

Es kommt auf Ihre persönlichen Anforderungen an!

Es kommt zudem auf Ihre Vermögens- und Einkommenssituation an, welche Kapitalanlage für Sie die "Beste" ist bzw. sein kann! 

Zuletzt aktualisiert am 05.05.2017 von Admin.

Was ist eine Pre-Opening Phase ?

Die Pre-Opening-Phase kann vereinfacht als mietfreie Zeit zu Beginn des Pachtverhältnisses beschrieben werden. Der Begriff kommt ursprünglich aus dem Bereich der Hotellerie und wird Ihnen wahrscheinlich im Bereich der Pflegeimmobilien erstmalig begegnet sein.

Die Pre-Opening-Phase verfolgt den Zweck, dem Betreiber den Betriebsstart zu ermöglichen. Dies ermöglicht es dem Betreiber einen geeigneten Lieferanten zu finden, einen Personalstamm zu rekrutieren und vor allem rund 80 Bewohner für die Einrichtung zu finden.

Die Dauer einer Pre-Opening-Phase beträgt in der Regel 6 Monate. Dies ist der Zeitraum, den ein Betreiber zumeist benötigt, um einen wirtschaftlichen Betrieb der Einrichtung zu realisieren.

Zuletzt aktualisiert am 05.05.2017 von Pascal.

Was heißt Dach und Fach?

Dach und Fach beziehen sich auf die Regelung im Mietvertrag bezüglich der Instandhaltungsrücklage. Gängig ist, dass der Betreiber für die Instandhaltung im Objekt verantwortlich ist. Die Instandhaltung für Dach und Fach verbleibt beim EIgentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft.

Dach bezeichnet hierbei das Dach inklusive der tragenden Konstruktion, Eindeckung, Dachrinnen, etc.

Fach beschreibt die äußere Gebäudehülle (Fenster, Fassade, etc.) sowie die tragende Konstruktion (tragende Wände) und die in den Wänden verbauten Installationen (Rohrleistungssysteme, Elektroanlagen, etc.).

Zuletzt aktualisiert am 05.05.2017 von Admin.

Kann ich die Immobilie wieder verkaufen?

Sie als Eigentümer können jederzeit die Wohnung bzw. das erworbene Eigentum (egal ob Pflegeappartement, Denkmalwohnung, Ferienwohnung, etc.) verkaufen, beleihen, vererben oder verschenken. In der Regel sollte man dies jedoch erst nach 10 Jahren in Betracht ziehen, da beim Verkauf erzielte Gewinne dann steuerfrei sind.

Gern unterstützen wir Sie beim Verkauf der Immobilie. Sprechen Sie uns an.

Zuletzt aktualisiert am 05.05.2017 von Admin.